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当华侨城(亚洲)大举投资城市化行业时,它的“特点”是什么?

我们都熟悉华侨城、华侨城酒店、康佳、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷等著名品牌。

这些中国知名品牌来自华侨城集团,一家以旅游业为主的大型国有中央企业。华侨城集团控股华侨城(亚洲)(03366-香港)、华侨城(000069-中国)、康佳集团、云南旅游(002059-中国)、石天文化(834548-中国)等上市公司,开发了一系列旅游产品,涵盖文化主题景区、连锁文化主题公园、旅游度假区、旅游综合体、星级酒店等。

华侨城(亚洲)是华侨城集团全面商业发展的重要成员,也是华侨城集团唯一的海外上市平台。

事实上,成立之初,华侨城(亚洲)在被华侨城集团(OCT Group)整合后主要从事环保包装业务,也被称为纸箱和纸制品业务。

然而,面对更加复杂的内外部经济形势,华侨城(亚洲)在10年前逐渐转型其综合开发业务,从而逐渐“放弃”其包装业务。

一个新的战略方向已经形成。大量投资已经进入城市化行业。纵观华侨城(亚洲)的发展历史,有三条明确的发展路线:1)环保包装业务;2)业务全面发展;3)综合开发+城市化产业生态领域投资。

从其发展路线可以看出,华侨城(亚洲)的战略布局随着行业的变化而调整,与时俱进。总的来说,它仍然在正确的方向上。

让我们来看看华侨城(亚洲)的最新战略定位。从2017年起,华侨城(亚洲)将推进战略升级,确定“海外融资平台、境内外投资平台、境内外并购平台”的新战略定位。新的发展模式是“综合开发+城市化产业生态圈投资”,试图在中心城市城市化项目和华侨城获得快速周转项目,发展综合开发业务。通过国内外直接投资和间接投资(产业基金等)。),帮助母公司华侨城集团建设新型城镇化产业生态圈。

目前,华侨城亚洲的主要资产分布在西部和西北部的成都、重庆和Xi安,以及北京和上海这两个一线城市。这些资产是综合行业,包括商业、住房和娱乐。这些都是公司在过去十年中转型的结果。

在过去的两年里,华侨城(亚洲)频频出手,表明其已开始朝着“综合开发+城市化产业生态系统投资”的最新战略方向迈出步伐。

首先,华侨城(亚洲)将逐渐收缩并完全剥离其纸质包装业务,以“瘦身”并保存实力。其次,出售一些目标,以重振资产;最后,要进入城市化项目,配合产业的全面发展。

除上述重要销售项目外,华侨城(亚洲)实际上经常转让其子公司股份,包括华侨城湖滨51%的股权转让。华侨城(亚洲)在过去两年中从这些转账交易中获得了大量现金流,筹集了100多亿元。

因此,华侨城近年来的投资相当激进,投资了许多回报期较长的文化和旅游项目。

继华侨城集团2016年斥资1000多亿元,以“文化+旅游+新型城镇化”的模式在成都建设三个文化旅游城镇后,华侨城(亚洲)目前正瞄准安徽省会合肥的城镇化项目,投资51亿元,显然不吝啬,有一种财大气粗的感觉。

你为什么重视合肥的城市化项目?在华侨城(亚洲)“综合开发+投资城市化产业生态圈”的新战略下,其综合开发业务受到竞争和销售限制等因素的影响,近年来财务业绩一直不佳。

2016-2018年,华侨城亚洲综合开发业务分别为45.97亿元(人民币,下同)、41.10亿元和15.72亿元,同比分别下降17.9%、10.6%和61.8%。这一时期的销售区域也不理想。以上海苏河湾项目为例。上海苏河湾项目同期销售面积分别为58,800平方米、10,500平方米和25,500平方米,大幅下降。

因此,母公司在综合开发领域的品牌、资源和经验优势未能挽救华侨城(亚洲)综合开发业务萎靡不振的趋势。毕竟,在目前的环境下出售别墅并不容易。

华侨城(亚洲)知道综合开发和环保包装业务不能引领其未来方向。因此,以各种优势进入城市化产业生态圈是华侨城(亚洲)的重大转型和转变。

那么,为什么华侨城(亚洲)在没有任何资产基础的情况下对合肥进行估值?公司在城市化发展中有哪些优势?蔡华认为,华侨城(亚洲)在合适的时间选择了合适的地点在合肥实施城市化项目。

首先,合肥是中国城市化模式中的一座黑马城市,前景广阔。

除了西部大开发和东北振兴之外,中国还在中部崛起的政策上做出了巨大努力。

与东部沿海不同,中部崛起的省份(包括安徽)普遍采取以省会为主的城市化发展战略,合肥是典型的省会城市。

从2005年至今,合肥进入了一个黄金发展时期。数据显示,合肥在过去五年中是全国增长率最高的城市,规模以上产业、工业投资和进出口增速居首位。

工业是城镇发展的经济前提。城镇是工业发展的重要载体。因此,合肥也成为了中国城市化模式中最大的黑马。

2014年,国家发展和改革委员会将安徽省列为全国新型城镇化综合试点省。合肥不断降低城市定居门槛,推动农业转移人口到城市定居。

发展条件和政策是合肥城市化市场广阔前景的基础。华侨城(亚洲)选择了正确的地点。

第二,华侨城亚洲合资公司成立的另一个参与者是合肥邢台金融控股(集团),其为合伙人的控股股东,间接拥有华侨城亚洲间接非全资子公司的49%,华侨城亚洲也是华侨城亚洲的关联人。

合肥邢台控股集团是合肥市的一家大型国有企业。目前,公司已经形成了“以金融为主,房地产和资产管理为辅”的发展模式。

熟悉合肥城市化产业发展的合肥邢台控股集团凭借雄厚的财力和资源优势,成为华侨城(亚洲)进入合肥城市化项目的大后盾。

华侨城(亚洲)拥有合资公司的控股权,持有其51%的股份,因此可以拥有决策权,这有利于公司根据其发展战略规划合肥项目。

第三,华侨城(亚洲)具有融资成本优势,对合肥这个大规模城市化项目的融资没有顾虑。

暂时不要讨论华侨城(亚洲)目前的现金流。作为中央企业,华侨城(亚洲)融资渠道多,利率低,年平均利率不到5%。然而,国内大多数住宅企业的融资率普遍在8点以上,融资成本远低于复星国际(00656-HK)、万科企业(02202-HK)和中国人寿(02628-HK)等蓝筹股。

例如,在过去三年中,华侨城(亚洲)银行及其他贷款的年利率在1.05%-6.38%之间,非常低。此外,2017年发行的8亿美元永久债务利率仅为4.3%。

因此,毫不奇怪,华侨城(亚洲)选择在合肥的城市化项目上大量投资。合肥必将成为建设新型城市化产业生态系统的亚洲华侨城的重要组成部分。

小城镇太多了。华侨城(亚洲)的小城镇有什么特点?小城镇建设是大型城市化项目中不可或缺的一环,“特色小城镇”就是其中之一。

目前,我国有许多住宅企业参与小城镇建设,甚至一些与城市化无关的科技企业和其他企业也加入了城市化大军。

在优美的风景和独特的特色下,特色小城镇的发展正在兴起,但产业也充满了许多东西,盲目机械地顺应潮流的建设层出不穷。

在蓬勃发展的“城市建设”行为下,华侨城(亚洲)如何平衡速度和利润?对数十亿美元投资的需求、漫长的项目开发和漫长的回报周期都让这场大棋赛充满了不确定性。

华侨城集团总经理段先念在谈到转型思路时指出:一是继续推进“旅游+房地产”商业模式;二是创新“旅游+互联网+金融”的薪酬模式;三是深化“文化+旅游+城市化”发展模式。

根据华侨城集团的计划,未来华侨城集团的“文化+旅游+城市化”战略将通过公私合作模式以及与政府、城镇和社会资本的广泛合作,建设100个具有中国传统民间文化的小城镇。合肥目前的城市化项目可以说是朝着这个方向前进的华侨城(亚洲)。

此前,华侨城(亚洲)在成都、深圳等城市大力发展特色城镇,并计划成为国家文化旅游带动城市化发展的示范项目。在这个合肥乡镇项目中,华侨城(亚洲)应该与前者没有什么区别。

“文化+旅游+城市化”的发展模式在今天的我国并不新鲜。城市化不是一个“馅饼扩散”。华侨城集团投资1000多亿元发展文化旅游小城镇项目。然而,面对旅游文化综合体和房地产项目回报周期长、绩效反馈慢的问题,这次合肥乡镇项目的投资建设仍走这条路。

然而,幸运的是,华侨城(亚洲)在与工业资本、互联网掠夺者等的深入合作中确保了现金流。,而且融资成本低,华侨城(亚洲)在资本方面没有太大问题。

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